La Garantie parfait achèvement

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La garantie de parfait achèvement protège contre tous les désordres signalés au procès-verbal de réception des travaux, si les dommages sont apparents, ou notifiés par voie écrite durant le délai d’un an après la réception, pour les dommages non apparents.

Concrètement, elle permet d’avoir la certitude que l’entrepreneur réparera les dommages concernés pendant une certaine période.

I - Comment la définir ?

La garantie de parfait achèvement est définie à l’article 1792-6 du Code civil qui dispose que :

 « La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. ». 

Pour mémoire, les travaux à réaliser doivent être mentionnés au procès-verbal de réception dans un délai de 8 jours pour les maîtres d’ouvrage qui ont accepté la réception de l’ouvrage sans l’assistance d’un professionnel de la construction habilité. 

Aucune clause contractuelle ne peut venir contrer l’application de la garantie de parfait achèvement, qui s’applique donc systématiquement. La garantie de parfait achèvement est donc considérée comme une garantie d’ordre public. L’entreprise qui doit effectuer les travaux est débitrice envers le maitre d’ouvrage.

II - Que couvre la Garantie parfait achèvement ?

La garantie de parfait achèvement protège des désordres ou des malfaçons qui affectent votre construction ou votre rénovation.

La garantie de parfait achèvement concerne ainsi les désordres apparents ayant fait l’objet de réserves ou ceux apparus au cours de l’année suivant la réception, les défauts de conformité.

Cependant, la garantie parfait achèvement ne couvre pas certains travaux. Cela concerne ainsi ceux causés par une maladresse, d’un usage anormal ou d’un défaut d’entretien. De la même manière, cette garantie ne s’applique pas aux effets de l’usure ou de l’usage normal des ouvrages.

III - Mais concrètement ….

La garantie parfait achèvement a une durée d’un an. Elle vous couvre pendant toute l’année qui suit la réception des travaux. 

La garantie de parfait achèvement s’impose aux professionnels du bâtiment. En revanche, elle ne concerne ni les architectes, ni les bureaux d’études, ni les vendeurs d’immeubles à construire.

Il ressort de la jurisprudence de la Cour de cassation que la demande en justice formée au titre de la garantie de parfait achèvement plus d’un an après la réception est irrecevable(1). Cependant, dans le cas d’une assignation en référé-expertise délivrée par le maître d’ouvrage, l’ordonnance de référé désignant l’expert judiciaire aura pour effet de faire courir un nouveau délai d’un an.

Le maitre d’œuvre ou le maitre d’ouvrage intervient auprès de l’entrepreneur concerné afin qu’il effectue les travaux de reprise nécessaires après réception d’une lettre recommandée avec accusé de réception mentionnant ces désordres. Il faudra dans la rédaction de ce courrier être le plus précis possible et à indiquer également les délais dans lesquels vous attendez que l’entrepreneur réalise les travaux.

Après réception du courrier, si les dommages listés sont bien couverts par la garantie de parfait achèvement, l’entreprise de travaux doit s’exécuter.

Sachant surtout que la Cour de cassation relève que lever les réserves relève de l’obligation de résultat de l’entrepreneur. En principe, l’entrepreneur est tenu d’exécuter un ouvrage exempt de vices et la tendance est d’admettre que cette obligation est de résultat, cela existe également pour la garantie de parfait achèvement(2).

IV - Et si l’entrepreneur ne s’exécute pas ?

Si après ce premier courrier recommandé, l’entrepreneur ne s’exécute pas, dans ce cas, il est parfois nécessaire d’aller jusqu’à la mise en demeure de l’entreprise responsable de la réparation des désordres.

La mise en demeure doit être adressé à l’entreprise par lettre recommandée avec avis de réception. Vous pouvez sommer l’entreprise de réaliser les travaux dans un délai de 8 jours ou de 15 jours. Votre mise en demeure, pour être valable, doit impérativement contenir un certain nombre de mentions :

• La date de la mise en demeure.

• Les coordonnées des deux parties (les vôtres, ainsi que celles du destinataire).

• L’objet : « Mise en demeure » en haut du courrier.

• Un rappel des faits, mais de manière très objective.

• Un rappel des obligations de la partie adverse

• Le délai d’exécution

• Le rappel des conséquences judiciaires auxquelles s’expose l’entreprise fautive.

Si les travaux ne sont pas exécutés dans les délais fixés, il est possible de faire appel au tribunal compétent.

Avant de faire appel à la justice, il est vivement conseillé de rechercher une solution à l'amiable avec le débiteur pourquoi pas en faisant appel à un médiateur de justice.

L’intervention du médiateur est gratuite et permet de rechercher une solution amiable au différent survenu entre les deux parties, sachant que pour les litiges inférieur à 5000 euros est obligatoire et ce depuis la publication du décret du 11 mai 2023 relatif à la tentative préalable obligatoire de médiation, de conciliation ou de procédure participative en matière civile.

V - Existe-t-il d’autres garanties ?

Il existe tout d’abord la garantie biennale. La garantie biennale s’étend sur 2 ans. Elle est également appelée garantie de bon fonctionnement. Elle permet au maître d’ouvrage d’obtenir la réparation ou le remplacement d’équipements qui ne fonctionnent pas pendant un délai de 2 ans suivant la réception des travaux. Sont concernés par cette garantie légale les équipements dissociables de l’ouvrage, comme par exemple des volets électriques, ballon d’eau chaude, des chauffages électriques ….

Il existe également la garantie décennale, quant à elle, court pendant un délai de 10 ans suivant la réception des travaux.

Obligatoire pour tous les professionnels du bâtiment et promoteurs immobiliers neufs, la garantie décennale couvre 3 catégories de désordres :

Les vices et malfaçons susceptibles de mettre en péril la solidité de la construction. Il peut, par exemple, s’agir de fissures de taille importante dans les murs, d’une infiltration d’eaux pluviales ou d’un effondrement de la toiture. Les dégâts couverts par la garantie décennale doivent empêcher le propriétaire de vivre de façon décente dans son logement.

Les dommages rendant l’ouvrage impropre à sa destination. Défaut d’étanchéité, affaissement du plancher, isolation thermique défaillante : plusieurs désordres peuvent rendre impossible une utilisation normale du logement neuf.

Les dommages qui touchent des éléments considérés comme étant indissociables du logement. Canalisations encastrées, chape de béton, installations électriques : tous ces équipements et éléments de construction ne peuvent être réparés sans enlever, démonter, remplacer ou porter atteinte à la construction. Ils se distinguent, en cela, des éléments dissociables couverts par la garantie biennale.

En Bref : La garantie parfait achèvement doit être mis en œuvre dans l’année qui suive la réception de travaux. Elle s’impose à tous les professionnels du Bâtiment qui ont une obligation de résultat. Il ne faut pas hésiter à contacter celui-ci par courrier pour lui signaler les désordres et lui laisser la possibilité de réparer.

Le Cabinet AG a pu à de nombreuses reprises intervenir concernant les dommages liés à des travaux, n’hésitez pas à nous contacter, nous sommes à votre écoute.

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(1) Cass. 3e civ. 29-3-2018 n° 17-15.549 F-D.

(2) Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 8 novembre 2005, 04-18.305 ; Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 10 juillet 2013, 12-21.910.