Peut-on construire sur le littoral ?
- Me Aline Gonzalez
- 9 janv.
- 4 min de lecture
La loi Littoral a été instaurée le 3 janvier 1986, elle a apporté un frein aux grands projets immobiliers ou portuaires. Elle a permis une prise de conscience de l'intérêt de protéger nos côtes d'une urbanisation mal maîtrisée.
En effet, la loi Littoral interdit toute construction dans la bande littorale des cent mètres à partir de la limite haute du rivage, sauf exception. Elle restreint fortement les constructions hors des espaces déjà urbanisés pour préserver les paysages et écosystèmes.
Les installations nouvelles sont interdites en dehors de la continuité de l’urbanisation existante. La loi Littoral s’applique dans toutes les communes riveraines de la mer, des estuaires, des étangs salés et des grands lacs de plus de 1 000 hectares.
I - Que nous dit la loi littoral ?
La loi Littoral limite les nouvelles constructions. Ces dernières ne peuvent être implantées que dans la continuité des agglomérations et villages existants. De ce fait, la loi interdit l'édification de bâtiments isolés, sauf pour les hameaux nouveaux intégrés à l'environnement en même temps, dans certaines zones, elle interdit toute construction.
La loi ne remet pas en cause les espaces déjà urbanisés, ainsi si vous souhaitez réhabilitater ou rénover une construction existante c’est possible. Vous pourrez donc réparer mais pas agrandir votre habitation. Ainsi, dans la même logique, la reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans est autorisée, de même que la reconstruction après sinistre, dès lors que la carte communale ou le PLU ne s'y opposent pas. Vous devrez malgré tout déposer un permis de construire qui peut être refusé.
Toujours dans la même loi, existe la règle de la bande des trois mètres. Cela signifie que les propriétés privées riveraines du domaine public maritime sont grevées sur une bande de trois mètres de largeur d'une servitude longitudinale destinée à assurer exclusivement le passage des piétons.
II - Que faire si vous voulez achetez un bien en zone littoral ?
Il faut tout d’abord vérifier la constructibilité réelle du terrain. Même si un terrain est « en zone constructible » sur le PLU, cela ne garantit pas l’obtention d’un permis de construire. Les communes littorales doivent respecter des critères très stricts de continuité avec l’urbanisation existante. Un terrain isolé en zone UB ou N peut très bien être inconstructible au regard de la loi Littoral.
Il sera donc prudent de solliciter, auprès des services de la commune, dont dépend le terrain, un certificat d’urbanisme opérationnel avant toute promesse d’achat.
Une fois ce premier renseignement pris, il est indispensable de vérifier la qualité du terrain en lui-même, en étudiant plusieurs points :
- Cartes des zones à risques (érosion, submersion, retrait-gonflement des argiles)
- Zonage des espaces remarquables
- Distance exacte du trait de côte
- La Présence de servitudes (chemins d’accès au littoral par exemple)
Il conviendra pour cela de consulter les plans de prévention des risques naturels et technologiques (PPRN) ou les cartes d’urbanisme locales pour superposer les contraintes. Un géomètre-expert peut aussi confirmer la situation précise.
III - Comment cela se passe pour l’obtention d’un permis de construire ?
Dans les zones soumises à la loi Littoral, les délais d’instruction de permis sont allongés et peuvent nécessiter :
- un avis de la DREAL ou de la Direction Départementale des Territoires et de la Mer (DDTM)
- une étude d’impact environnementale
- une enquête publique pour les projets d’envergure
Le simple fait que votre projet soit « à moins de 100 mètres du rivage » ou situé en dehors d’un tissu urbain dense peut suffire à exiger une dérogation préfectorale. Cela prend du temps et surtout cela peut être refusé.
Par conséquent, la demande de permis de construire doit non seulement respecter les dispositions figurant dans la loi Littoral mais aussi toutes les autres règles du droit de l’urbanisme applicables pour le projet en question sur le territoire sur lequel se situe le terrain où la construction est envisagé.
Ce qui veut dire que même si votre projet respecte les dispositions de la loi littoral, il peut ne pas être conforme aux autres règles régis par le code de l’urbanisme.
Ainsi, en présence d’un PLU ou d’un document en tenant lieu, le terrain d’assiette du projet doit être situé dans une zone ouverte à l’urbanisation par le PLU. Dans le cas contraire, aucun permis de construire ne pourra en principe être délivré.
De ce fait, le projet doit respecter l’ensemble des règles d’urbanisme applicables au terrain d’assiette du projet, dont les dispositions d’ordre impératif figurant dans le règlement national d’urbanisme.
La Cour Administrative d’appel de Bordeaux dans un arrêt en date du 17 janvier 2017, a ainsi décidé que le maire pouvait valablement refuser de délivrer un permis de construire pour un projet, en dépit que ce dernier était en zone constructible mais dont le terrain d’assiette était situé à proximité d’une falaise et de ce fait présentait des risques d’érosion marine.
De la même manière, le Conseil d’État dans un arrêt en date du 21 mars 2001, a décidé qu’un maire pouvait valablement refuser de délivrer un permis de construire portant sur la réalisation d’un groupe de cinq maisonnettes compte tenu du fait que ce projet allait surplomber une vaste zone littorale naturelle, comprenant des terrains boisés, vierges de constructions, et un marais salant. La Haute Cour Administrative a ainsi considéré que ce projet porterait atteinte au paysage avoisinant dont l’aspect sauvage fait la spécificité et la valeur
Ainsi, avant tout achat de terrain coup de cœur, dont l’annonce paraît idéale, où le terrain est vendu comme « idéal pour une maison de vacances » avec vue mer, il faut penser à vérifier les documents d’urbanisme présent sur la commune où se situe le terrain.
En cas de besoin le Cabinet peut vous conseiller.
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