Les différentes zones d’un plan local d’urbanisme déterminent dans une commune les différents endroits dans lesquels vous pouvez potentiellement construire votre maison ou toutes constructions que vous envisagez sur votre terrain. Chacun a des caractéristiques distinctes.
I - Les zones U ou zones urbaines d’une commune
D’une part, la notion de zone urbaine est souvent assimilée à l’agglomération, la ville, le lieu des citadins. Mais ce n’est pas la seule information à retenir. En effet, il faut aussi retenir l’idée que la zone urbaine est surtout un espace caractérisé par la continuité du bâti et habité par une population.
Les zones U ou « zones urbaines » sont donc les zones d’une ville dans lesquelles on trouve toutes les infrastructures, telles que les raccords aux réseaux publics et privés de fourniture d'énergie et d'assainissement des eaux, qui sont non seulement présentes, mais aussi prêtes à être utilisées. Il s’agit des secteurs dans lesquels on peut construire immédiatement.
Il faut donc retenir comme référence la définition donnée dans le code de l’urbanisme dans l’article R 151-18 qui souligne que la « zone urbaine » est considérée comme tel lorsqu’elle est déjà urbanisée ou si elle est desservie par l’infrastructure publique.
Il existe des sous-catégories, telles que la zone UA, qui concerne le secteur urbain très fourni et mixte, dans lequel on compte habitations, commerces, bureaux, etc. Ce sont généralement les centres-villes des communes, mais dans lesquels on ne trouvera pas ou très rarement de terrain constructible.
Ce sont dans les zones UB, UC, UD, UE classées ainsi pour déterminer leur densité (B la plus forte et E la moins forte), qu’il sera possible de trouver des parcelles constructibles pour votre projet de construction de maison.
II - La Zone AU ou zone à urbaniser d’une commune
Dans une commune, il existe également les zones dites « à urbaniser » ou zones AU. Celles-ci concernent les secteurs naturels d’une ville mais dont le projet de la mairie est de les transformer peu à peu en zones urbaines.
Ce sont ainsi de nouveaux secteurs, et notamment des friches urbaines, qui peuvent faire l’objet d’un classement AU. Des secteurs auparavant situés en zone U avec des réseaux et voies existantes peuvent avoir une requalification en AU, ce qui était impossible avant la loi ALUR.
Cependant, les zones AU sont constructibles sous certaines conditions.
On distingue ainsi deux types de zones AU. Elle se différencient selon leurs caractéristiques et leurs modalités d’ouverture à l’urbanisation.
Tout d’abord, on distingue les secteurs urbanisables immédiatement en raison de la présence «d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU» et ayant « la capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone ». Cette zone est généralement nommée «1AU».
Ensuite, il existe aussi les secteurs urbanisables à plus long terme. L’ouverture à l’urbanisation nécessite une modification ou une révision du PLU. Cette zone est généralement nommée «2AU».
Il est possible de trouver des terrains constructibles dans ces secteurs, mais ils sont moins fournis en infrastructures, notamment destinées à la viabilisation et au raccordement des terrains.
III - La zone A, zone Agricole du PLU
Comme le souligne, l’article R.151-22 du Code de l’Urbanisme, Il s’agit des «secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles».
D’une manière générale, les secteurs agricoles sont destinés à la culture, que les terrains soient déjà exploités ou non. Les zones A sont destinées uniquement à un usage agricole ou à la résidence des agriculteurs et ne sont pas constructibles, sauf cas particuliers.
Il est possible, par exemple, d’y construire des projets qui ne créent pas de surface au sol, comme une installation de clôture ou le ravalement d’une maison ou d’une exploitation, sous conditions d’obtention d’une déclaration préalable de travaux.
Cependant, vous pouvez être autorisé à construire en zone A, pour cela, les constructions doivent répondre à plusieurs critères :
Il doit s’agir de constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole ou au stockage et à l’entretien de matériel agricole (par les coopératives d’utilisation de matériel agricole agréées).
A défaut, il peut s’agir des constructions, installations, extensions ou annexes aux bâtiments d’habitation, changements de destination et autres aménagements autorisés.
Sachant ici que les zones situées à 100 m du littoral sont considérées, par défaut, comme appartenant à une zone agricole.
IV - Les ZN u zone naturelle du PLU.
Il existe une dernière grande catégorie de zone dans un plan local d’urbanisme : les zones naturelles.
Celles-ci désignent les secteurs dont la commune préserve le paysage, la flore ou la faune et y interdit donc toute construction, qu’elle soit destinée à l’habitation, à une activité commerciale ou à une exploitation agricole, sauf cas très exceptionnels.
L’article R.151-24 du code de l’urbanisme, précise que peut être aussi considéré comme ZN des secteurs à protéger en raison «de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles», ou encore de «la nécessité de prévenir les risques notamment d’expansion des crues».
Donc, une zone naturelle n’est pas constructible pour des logements résidentiels.
Par exception, il est en effet possible, sous conditions, d'y construire un bâtiment destiné à l’exploitation agricole ou forestière de la zone ou encore des infrastructures publiques, à condition qu’elles ne dénaturent pas le paysage ou ne perturbent pas l’écosystème autour.
La zone naturelle du PLU peut être divisée en sous secteurs :
· le secteur na (terres agricoles ou espaces forestiers), à ne pas confondre avec la zone A du PLU;
· le secteur nb (zones de transition entre espace urbain et rural);
· le secteur nd (espaces à protéger en raison de leurs caractéristiques exceptionnelles);
· le secteur ne ( zones naturelles et écologiques sensibles);
· le secteur nl (terrains accueillant des campings ou des bases de loisirs);
· le secteur np (périmètres de protection renforcée, réservés à l’assainissement et à la captation d’eau potable).
Si votre maison se trouve aujourd’hui dans une zone naturelle, vous ne pourrez faire des travaux importants sur celle-ci (extension, surélèvement…) que si vous respectez un cahier des charges précis, pour, encore une fois, ne pas dénaturer le site. Attention, la collectivité concernée, peut néanmoins interdire toutes constructions ou toute modification des constructions existantes autorisées antérieurement.
D’une manière générale, retenez que la zone naturelle du PLU est une zone sensible qui doit être préservée. C’est pourquoi des règles d’urbanisme spécifiques s’y appliquent. Les plans locaux d’urbanisme contiennent des prescriptions très strictes pour encadrer la construction de bâtiments dans ces espaces et limiter leur urbanisation.
Si vous avez des questions, n'hésitez pas à contacter notre cabinet, nous sommes à votre disposition.
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