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Envie de construire une maison ? Ou bien un simple abris de jardin ? Une piscine en bonus ? Vous êtes sûrement un peu perdu au milieu de toutes les formalités à accomplir et vous hésitez entre le permis de construire et la déclaration de travaux sans savoir si un architecte sera en plus obligatoire pour votre projet. On vous explique tout !
Les origines du permis de construire remontent à l’année 1607 avec l’édit de Sully. Ce dernier a été pris pour éviter la prolifération de constructions de manière anarchique. Le permis de construire a donc été le premier moyen mis en place dans ce que l’on a appelé la lutte contre le mitage. La naissance du permis de construire tel qu’on le connait aujourd’hui est marquée par l’entrée en vigueur de la loi du 15 Juin 1943, complété par l’ordonnance du 27 Octobre 1945.
Les autorisations d’urbanisme en général, et le permis de construire en particulier, ont été réformé par l’ordonnance du 8 Décembre 2005 (n°2005-1527) elle-même ratifiée par la loi du 13 Juillet 2006 portant Engagement National pour le Logement (ENL). Grâce à cette réforme, le Code de l’urbanisme est dorénavant doté de trois régimes d’autorisations (le permis de construire, le permis d’aménager et le permis de démolir) et d’un régime de déclaration (la déclaration préalable de travaux). Pour les différencier, laissez-vous guider !
Permis de construire ou déclaration préalable de travaux, quelle(s) différence(s) ?
Les articles L. 421-1 à L. 421-9 du Code de l’urbanisme précisent les situations dans lesquelles un permis de construire est obligatoire et celles pour lesquelles ce n’est pas nécessaire. Ainsi, pour tous ce qui est travaux de grande envergure ou pour une nouvelle construction, il faut un permis de construire. C’est le cas par exemple pour construire une maison sur le terrain que vous venez d’acheter. C’est une démarche fastidieuse mais obligatoire !
Armez-vous de patience, il vous faudra remplir quatre exemplaires du dossier de demande de permis de construire et les déposer en mairie. C’est volumineux mais plus votre dossier sera complet, plus vous aurez de chances d’obtenir votre permis de construire. Alors soyez consciencieux et ne négligez jamais cette étape ! Une fois votre demande effectuée, la mairie aura deux mois pour vous accorder ou vous refuser votre permis de construire. Le délai peut malheureusement être rallongé dans deux situations:
S’il manque des pièces à votre dossier et que la mairie vous les réclame
Si un tiers intente une action en annulation contre votre permis de construire. En revanche, pour les travaux de construction ou d’extension de faible envergure qui modifient l’aspect extérieur de votre construction, il n’est pas nécessaire de faire une demande de permis de construire ; une simple déclaration préalable de travaux est suffisante.
L'article R. 421-9 du Code de l’urbanisme énumère tous les cas où la déclaration préalable suffit, c’est notamment le cas pour :
Les constructions dont l’emprise au sol est comprise entre 5m2 et 20m2 et d’une hauteur inférieure à 12 mètres
Les habitations légères de loisir dont la surface de plancher est supérieure à 35m2.
Contrairement au permis de construire, le délai d’instruction de la déclaration préalable n’est que d’un mois, mais jusqu’à trois mois supplémentaires peuvent s’ajouter en cas de pièces manquantes.
Passé un mois, vous êtes sans réponse de la mairie ? Pas de panique. Un principe est à retenir : le silence de l’administration vaut acceptation ! Pour commencer vos travaux en toute sérénité, rendez-vous à la mairie pour réclamer un certificat de non-opposition, valable sous réserve du droit des tiers.
ATTENTION, il n’en est pas de même pour le permis de construire, le silence dans le délai des deux mois est équivalent à un refus de la part de l’administration. Vous aurez alors deux mois à compter de la notification du refus ou à compter de la date de refus implicite pour contester cette décision.
Pour vos nouvelles constructions prenez garde à la présence d'un PLU qui peut influer sur les règles applicables !
Avant tout, si vous souhaitez une nouvelle construction, renseignez-vous auprès de la mairie pour savoir si votre commune est soumise ou non à un Plan Local d’Urbanisme (PLU) car les règles varient. Entre 5m2 et 40m2, si la Commune est soumise à PLU, seule la déclaration préalable de travaux est nécessaire. À noter que si votre Commune ne dispose pas de PLU, cette surface autorisée sans permis de construire est abaissée à 20m2.
« L’architecture est une expression de la culture »
L’architecture est l’art de concevoir des ouvrages tout en respectant l’ensemble des règles d’urbanisme. L’architecte ne vous accompagne pas sur vos projets de constructions seulement pour l’aspect esthétique, il connaît les règles applicables à votre construction et saura vous guider dans vos démarches. N’oubliez pas, tout de même, que pour certaines constructions, l’architecte n’est pas facultatif ! En effet, la loi du 3 janvier 1977 relative à l’architecture prévoit les situations dans lesquelles le recours à l’architecte est obligatoire :
Lorsque le permis de construire doit être présenté par une personne physique ou en EARL unipersonnelle (exploitation agricole)
Lorsque le projet est supérieur à :
150 m2 de surface de plancher pour les constructions à usage autre qu’agricole
800 m2 pour les constructions à usage agricole.
Si vous ne faites pas appel à un architecte alors que sa présence est obligatoire, votre demande de permis de construire vous sera automatiquement refusée !
La question s’est alors posée de savoir si cette obligation de recours à un architecte prévue pour le permis de construire, concernait aussi la déclaration préalable de travaux.
La réponse est venue de l’Assemblée nationale :
« Les travaux qui entrent dans le champ d'application du régime déclaratif ne sont pas soumis au recours obligatoire à l'architecte. Par ailleurs, aucune disposition régissant les modalités de demande de déclaration de travaux ne prévoit de disposition particulière pour les cas où les dossiers de déclaration de travaux sont établis par des communes. Celles-ci sont donc soumises à la réglementation générale d'exemption du recours à un architecte pour toute déclaration de travaux ainsi que pour toute déclaration préalable depuis l'entrée en vigueur le 1er octobre 2007 de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme ».
Question N°1042 M. Armand Martin, publiée au JOAN le 22/01/2008
Vous ne supportez plus la canicule et le besoin d’une piscine se fait pressant ? Avant le plongeon, pensez déclaration !
Le permis de construire est obligatoire pour une piscine si vous souhaitez avoir un bassin dont la superficie est supérieure à 100m2. À l’inverse, si votre future piscine a une superficie comprise entre 10m2 et 100m2 une déclaration préalable de travaux auprès de votre mairie suffit. En-deçà de 10m2 en revanche, vous êtes exempté de toute formalité.
Votre jardin représente un fardeau et vous souhaiteriez le diviser pour revendre une partie de votre parcelle ?
Si vous souhaitez diviser votre terrain, vous pouvez effectuer une simple déclaration préalable de travaux à la condition que la division ne nécessite pas la création de voies d’accès ou d’aménagements. Si la création d’accès ou d’équipement s’avère en revanche nécessaire la déclaration de travaux ne suffira pas et il faudra alors faire une demande de permis d’aménager.
La déclaration permet à la mairie de savoir qu’un nouveau terrain est disponible à la suite de votre division parcellaire et de vérifier sa constructibilité. Il faut cependant être vigilant sur un point : la déclaration préalable, comme le permis d’aménager, ne permettent que la division du terrain et ne peuvent en aucun cas valoir permis de construire.
Il est d’ailleurs fortement déconseillé d’essayer de tromper l’administration en présentant une ou plusieurs déclarations préalables de travaux en lieu et place d’un permis de construire. L’article L. 421-7 du Code de l’urbanisme envisage cette situation et permet à la Commune de s'opposer immédiatement au projet :
« Lorsque les constructions, aménagements, installations et travaux font l'objet d'une déclaration préalable, l'autorité compétente doit s'opposer à leur exécution ou imposer des prescriptions lorsque les conditions prévues à l'article L. 421-6 ne sont pas réunies ».
Si une déclaration préalable de travaux permet de créer 20m2 de surface, cela ne signifie pas pour autant qu’il vous faut en faire cinq dans le but de construire votre maison de 100m2.
En recourant à ce genre de stratagème vous vous exposez à de très lourdes sanctions car cela revient à construire sans permis. L’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme prévoit une amende pouvant aller de 1 600 à 6 000 euros par m2 construit !
Au-delà des sanctions pénales, vous aurez également l’obligation de tout démolir ce qui augmentera d’autant le coût de l’opération, cette idée est donc à proscrire !
Une fois votre permis accordé ou votre déclaration déposée, la mairie peut-elle changer d’avis et retirer son autorisation ?
L’article L. 424-5 du Code de l’urbanisme prévoit que si un permis de construire est illégal, l’administration a tout le loisir de le retirer. Mais bien sûr, elle n’a pas ce pouvoir ad vitam æternam. Le retrait d’un permis de construire illégal ne peut être exécuté que dans un délai de trois mois à compter de sa délivrance. Dans ce cas, celui-ci sera considéré comme n’ayant jamais existé. Par conséquent, vous vous exposez à des sanctions pénales si vous ne régularisez pas la situation avec une demande de permis de construire modificatif ou si une telle régularisation ne peut être accordée (article L. 480-4 et suivants du Code de l’urbanisme).
En revanche, ce même article L. 424-5 interdit à l’administration le retrait d’une déclaration préalable de travaux. Le seul recours dont dispose l’administration face à une déclaration préalable qu’elle estime illégale est la saisine du juge administratif, dans le but de demander son annulation.
D’ailleurs, l’Assemblée nationale avait aussi apporté des précisions sur ce point :
« [...] si le bénéficiaire de la décision de non-opposition à déclaration préalable saisit l’autorité compétente d’une demande de retrait de cette décision encore en cours de validité, l’administration peut y procéder. Les règles de retrait énoncées au premier alinéa de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme ne concernent que le retrait à l’initiative de l’administration. Il interdit en effet à cette dernière de retirer une décision de non-opposition à déclaration préalable illégale à son initiative. »
Question écrite n° 15770 de M. Jean Louis Masson, publiée au JO Sénat du 13/01/2011
En résumé, que ce soit pour construire une maison, un château voire une piscine olympique, pensez à faire une demande de permis de construire au préalable, car la démolition est souvent bien plus onéreuse que la construction. Mais si à l’inverse vous souhaitez avoir un abri de jardin pour ranger vos vélos, vos outils comme vos cartons remplis de « au cas où » ou bien construire une petite piscine dans laquelle vous prélasser, ne perdez pas de vue que si le permis n’est pas obligatoire, la déclaration préalable de travaux, en revanche, l’est !
Rédigé avec soin par Clémentine ADSUAR (stagiaire en M2),
Sous la supervision de Me Aline GONZALEZ
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